Il coworking cresce, cambia l’ufficio e lo spazio diventa un «servizio»

Nata come offerta di spazi “indipendenti”, è diventato popolare quando importanti corporate globali lo hanno incluso nelle loro strategie di real estate.

tratto da IlSole24Ore.com –  Cristiana Zanzottera (15.01.2020)

Il coworking rappresenta un modello lavorativo e di allocazione degli spazi lavorativi che si sta sviluppando molto velocemente in tutti i Paesi, in termini numerici ed economici, ma anche organizzativi.
Le prime esperienze maturano quasi in parallelo verso la fine degli anni ‘90 in Europa e negli Stati Uniti sulla spinta dei cambiamenti storici, sociologici e tecnologici che hanno interessato il mondo occidentale di fine secolo.

Quando nasce

Nascono come offerta di spazi per lavoratori indipendenti che avevano il desiderio di lavorare in ambienti comuni e organizzati. La crescita del numero di questi lavoratori – legata inizialmente alla diffusione di start up del settore tecnologico – ha determinato l’esplosione della domanda di spazi di coworking. Tuttavia questa industria si è evoluta nel tempo includendo molte varianti in diversi Paesi e muovendosi verso una dimensione che vede le corporate, gli operatori e gli sviluppatori lavorare insieme contribuendo alla sempre maggiore diffusione del fenomeno. Il modello di coworking è diventato veramente popolare quando importanti corporate globali lo hanno incluso nelle loro strategie di real estate determinando il punto di svolta per globalizzare il fenomeno.

Oggi il coworking coinvolge anche il tema della trasformazione delle città (smart cities) e il dibattito sul cosiddetto “future of work”. Intercetta i processi di trasformazione del modo di lavorare in atto nella società con un focus verso la condivisione di spazi e di risorse, grazie ai benefici legati al risparmio di costi, alla flessibilità, all’adattabilità rispetto alle esigenze delle aziende e alla possibilità, in alcuni casi, di condividere idee e competenze.

In Italia

Le prime esperienze nel nostro Paese risalgono a meno di una decina di anni fa. Oggi il fenomeno si sta diffondendo in tutto il territorio nazionale anche se Milano rimane la location dove si concentrano i casi più rilevanti e innovativi.

Attualmente la diffusione di spazi di coworking riguarda infatti, oltre a Milano e a Roma, anche Firenze, Torino, Bologna e altre location per un totale di oltre 600 centri concentrati soprattutto nel Nord del Paese. In Italia attualmente circa il 40% dei centri di coworking appartiene a reti, in genere orientate a specifiche finalità, fondate su brand, ma soprattutto su modelli relazionali, umani e lavorativi.

Le differenze fra le reti sono piuttosto marcate e rispondono a diversi tipi di esigenze: alcune sono generaliste e aperte a chiunque voglia aderire, altre sono verticali, cioè selettive nell’accogliere affiliati sulla base di criteri predeterminati, legati alla mission specifica del brand.

È chiaro che gli impatti, incluse le opportunità, della diffusione del coworking si percepiscono anche in termini di introduzione nel mercato immobiliare di nuove dinamiche, lato tenant ma anche lato proprietà.

Strategie immobiliari

Tra i punti di forza del coworking ci sono, innanzitutto, la flessibilità che consente a piccole aziende e a lavoratori individuali di affittare in caso di bisogno spazi di lavoro (scrivanie, uffici privati o uffici per riunioni), comprensivi di un’ampia offerta di servizi con il vantaggio di controllare meglio i costi immobiliari. Poi vi è l’economicità dell’affitto di una postazione rispetto alla gestione di un proprio ufficio e la flessibilità dei costi in relazione al tempo di utilizzo della postazione.

Tuttavia anche le grandi corporate possono essere un target per gli operatori di coworking grazie alla sempre maggiore offerta di spazi altamente innovativi.

Un altro aspetto rilevante, da un punto di vista immobiliare, riguarda il fatto che gli spazi di coworking sono spesso localizzati in zone centrali delle città ben fornite in termini di trasporti ed altri servizi. Da qui la sempre maggiore diffusione del concetto di “serviced offices” che rappresenta una declinazione del coworking.

Lo spazio come “servizio”

Il futuro vedrà uno spostamento sempre più importante verso il concetto di spazio come “servizio” e non semplicemente come “bene”. Accanto a ciò si assisterà anche ad una crescente automazione nella maggior parte degli spazi di coworking, fenomeno peraltro già in atto negli Usa. Gli utilizzatori saranno sempre più autosufficienti, ad esempio registrandosi al servizio in modo autonomo, mentre gli operatori potranno gestire gli spazi sempre più da “remoto”. Un altro trend futuro sarà quello della personalizzazione degli spazi e dell’esperienza come avviene nel settore dell’ospitalità. Per quanto riguarda l’approccio degli investitori, potrebbe cambiare il modo in cui vengono commercializzati gli immobili prevedendo cambiamenti come la riduzione della durata dei contratti di locazione, l’aumento degli incentivi o il fatto di agire più come “fornitori di servizi” piuttosto che semplicemente come “fornitori di spazi”.

In conclusione, negli ultimi anni tutti gli indicatori di riferimento del settore, dal numero di centri, al numero di operatori, ai metri quadrati occupati fino al numero di “coworkers” hanno sperimentato una crescita a più cifre.

La mappa del coworking

Secondo il rapporto realizzato dall’Ufficio Research di Bnp Paribas Real Estate, il mercato del coworking in Europa sta prendendo forma grazie anche ad importanti transazioni registrate nel 2018. Città come Londra, Parigi e Varsavia hanno dominato il mercato europeo del coworking. Attualmente Londra presenta la rete più fitta in Europa, con un aumento dell’offerta di oltre 180mila mq di nuovi spazi nel 2018 (+13% rispetto al 2017). In città nel 2018 sono stati registrati 70 nuovi progetti, principalmente nella City e nel West End.

A Parigi lo scorso anno ci sono state 28 transazioni per un totale di circa 118mila mq (+19% rispetto al 2017), quasi interamente concentrate nella Inner City e nel CBD. Dopo una forte richiesta registrata nel 2017, lo scorso anno il mercato degli uffici in coworking di Varsavia ha continuato a crescere di circa 110mila mq.

Considerando tutte le 18 città europee analizzate nel report, anche Milano, Vienna, Colonia e Dublino hanno registrato un andamento in espansione. A Milano la performance è stata da record con una crescita del 300% circa di nuovi spazi di coworking rispetto al 2017.

Nel 2018 la tendenza generale ha riguardato l’affitto di grandi asset. In particolare, a Vienna il deal medio è stato di dimensione pari a circa 5mila mq. Questo risultato è in parte dovuto ai grandi attori globali che sono arrivati sul mercato in cerca di immobili di grandi dimensioni. Ad Amsterdam, nel 2018 i deal medi si aggiravano sui 3.500 mq mentre a Madrid sui 2.700 mq circa.